Veel stadscentra hebben te maken met leegstand van winkels. Het oplossen daarvan is gecompliceerd omdat er niet een eenduidige oorzaak aan te geven is. De belangrijkste oorzaak voor de leegstand is natuurlijk de afnemende omzet in de detailhandel. Na jaren van stijgende omzetten groeien de bomen niet meer tot in de hemel. De oorzaken van deze daling zijn gelegen in de afnemende koopkracht, het afgenomen consumentenvertrouwen (we gingen liever de hypotheek aflossen dan een auto kopen) en de concurrentie van online-aankopen.
Deze oorzaken hebben geleid tot faillissementen of het vrijwillig staken van de bedrijfsvoering. Een ander effect was het dalen van de huurprijzen. Huurprijzen zijn veelal gebaseerd op de omzet per vierkante meter. Daarom betaalt het reisbureau meer dan de supermarkt. Als de omzetten dalen komen huurprijzen onder druk te staan. Doordat er contracten voor 5 of 10 jaar worden gesloten als gevolg van de huurbescherming zit daar een vertraging in ten opzichte van de huidige stand van de economie. Sommige ondernemers wachten dat niet af en confronteren hun huurbazen met de mogelijke consequenties van de te hoge huur: het sluiten van de winkel. V&D is daar het meest sprekende voorbeeld van, maar het gebeurt vaker dan in de krant komt. De huurbazen moeten wel overstag, omdat als je leegstand hebt in een complex de naastgelegen winkels ook gaan klagen over teruglopende omzetten.
Voor de huurbazen ontstaat echter door de teruglopende inkomsten een tweede probleem. Als ze hun vastgoed met geld van de bank hebben gefinancierd zal de bank kritisch kijken naar de waarde van het onderpand. De waarde daarvan wordt bepaald door de huuropbrengsten. Als die dalen daalt de waarde van het pand en kan ook de eigenaar van winkel of kantoor 'onder water' komen te staan. De bank zal dan eisen dat de lening versneld wordt afgelost tot het niveau dat lening en onderpand weer in verhouding tot elkaar staan. De eigenaar verliest dus niet alleen inkomsten maar ook vermogen...
Die consequenties in combinatie met de wettelijke huurtermijn van 5 jaar maakt dat het soms voordeliger is om een pand leeg te laten staan. Richting de bank kun je dan nog wijzen op de hoge huur van het laatste contact en gedwongen extra aflossing voorkomen of uitstellen. Als je de verwachting hebt dat de huur volgend jaar hoger kan zijn kan leegstand ook een oplossing zijn. Wie een pand verhuurd had voor €50.000 per jaar en nu maar €30.000 geboden krijgt kan soms beter een jaar wachten op de huurder die €40.000 betaalt. Dan heb je na 1 jaar leegstand en 4 jaar huur €160.000 en anders na 5 jaar huur maar €150.000.
Los van deze problemen is het er ook voor huurders niet makkelijker op geworden. De banken financieren de inbouw van winkels niet of nauwelijks meer. Dat is ook erg risicovol want de inrichting van de ene winkel is vaak niet geschikt voor gebruik door een andere winkel. Dit probleem komt daarmee ook op het bordje van de verhuurder. Die ziet zich vaak gedwongen om één of twee jaar huurverlaging te geven om daarmee de huurder ruimte te geven om zijn inbouw te behalen in de hoop dat de huurder later de 'normale' huur wel kan behalen. Lukt dat niet dan is de verhuurder weer terug bij af....
